Andreas Meister: une autre gestion immobilière est possible

Le coup d’envoi de la construction d’iCITY est imminent. La région bâloise a déjà toutefois une offre en bureaux assez conséquente. Qu’est-ce qui a été décisif dans cet investissement?
Andreas Meister: Cette surabondance de surfaces justement. Mais pas seulement. C’est aussi parce que nous ne savons pas encore à quoi va ressembler l’espace de travail hybride de demain. Les espaces de travail actuels, qu’ils soient anciens ou déjà ouverts, sont devenus obsolètes. Non seulement ils sont nombreux à être vides à plus de 80%, au moins depuis le télétravail, et beaucoup trop chers, mais en plus ils ne correspondent plus guère au profil d’exigences qui donne envie aux personnes de venir travailler dans un espace commun. L’avenir appartient à des solutions et des modèles commerciaux neufs et disruptifs. Les propriétaires immobiliers sont appelés à agir rapidement. Notre solution d’espace de travail iCITY, réalisée en collaboration avec des propriétaires tournés vers l’avenir, mise sur des solutions inspirantes et flexibles dans le temps et l’espace – ou comme nous l’appelons: «the third space between home and office» («l’espace entre maison et bureau»).

Quand on pense à la région de Bâle, on pense immédiatement à la présence des grandes entreprises pharmaceutiques. Pourquoi vouloir justement y créer une combinaison d’espaces de travail modernes avec des surfaces de laboratoire flexibles?
Les produits médicaux et de sciences de la vie représentent plus de 60% des exportations suisses. La Suisse est le pays des sciences de la vie. Tout comme lorsque l’on pense au monde de la mode, on pense à Paris ou à Milan. Pour la santé et les sciences de la vie, en Europe, c’est Bâle. L’agglomération bâloise a la plus forte concentration en talents et en industries, allant des start-ups aux acteurs mondiaux comme Roche et Novartis, en passant par des instituts scientifiques et des universités de premier ordre. De nombreux écosystèmes idéals et à succès donc. L’un des principaux objectifs d’iCITY est de rassembler et d’orchestrer ces écosystèmes. Nous les réunissons dans iCITY, avec pour devise Open Innovation. Les acteurs de ce secteur se rencontrent dans les lieux iCITY. Un tel «melting-pot» sectoriel au rayonnement régional, mais aussi et surtout européen, faisait défaut jusqu’à présent.

Avec iCITY, Vebego et ses partenaires UBS SIMA et JPB AG, propriétaire de l’immeuble ALBA, tiennent à sortir des sentiers battus de la gestion immobilière. Que faut-il entendre par là?
«The people centered workspace» («l’espace de travail centré sur les personnes»): l’espace de travail ne se résume pas à la location et l’aménagement intérieur de locaux professionnels. Il permet aussi aux personnes et aux organisations de prospérer et d’être heureuses, et cela demande beaucoup de choses. Avec iCITY, les biens immobiliers deviennent des écosystèmes orchestrés pour l’Open Innovation, destinés à des secteurs dédiés, leur personnel et leurs talents. Dans les iCITIES concrètes de Reinach et Allschwil pour les secteurs de la santé et des sciences de la vie. Cela signifie que nos utilisateurs ou membres iCITY à Allschwil et Reinach auront tous un lien avec la santé et les sciences de la vie. Il s’agira de start-ups/scale-ups, de grandes entreprises, d’universités/centres de recherche et également de partenaires de services.

Créez-vous des espaces de travail fixes ou un nouveau type de coworking?
Ni l’un ni l’autre. Contrairement aux offres conventionnelles qu’on connaît, nous proposons des espaces de travail flexibles en termes de temps et de volume, qui s’adaptent à tout moment à l’évolution des besoins en matière d’utilisation des bureaux et des laboratoires. Ainsi, même les clients qui louent des surfaces fixes louent chez nous environ 60 à 70% de la surface dont ils auraient besoin ailleurs, complétés, si nécessaire, par des crédits pour des espaces de travail flexibles supplémentaires dans la zone CoSpace. Cela permet de minimiser les innombrables espaces de travail inoccupés et de les utiliser de manière plus économique, plus durable et plus adaptée aux besoins. Cela permet également aux locataires «classiques» de devenir pro-actifs au sein de l’écosystème Open Innovation iCITY en utilisant de nombreux points de contact pour échanger entre organisations. Si, visuellement, les espaces de coworking flexibles CoSpace ressemblent à des coworking typiques, ils sont toutefois exclusivement destinés aux membres d’iCITY et non à d’éventuels utilisateurs temporaires qui ne feraient pas partie du secteur des sciences de la vie.

Vous parlez de business angels. Comment ces derniers parviennent-ils à approcher les start-ups ou les scale-ups intéressantes?
Contrairement aux États-Unis ou à Israël par exemple, c’est un sujet sur lequel nous avons beaucoup de retard en Suisse. Jusqu’à présent, le côté capital-risque n’était pas très transparent dans notre pays, ni véritablement connecté au paysage des start-ups et des scale-ups. À cet égard, iCITY est un lieu d’une importance primordiale pour que ces liens se créent de manière quasi organique. Pour ce faire, nous disposons d’un conseil consultatif stratégique composé de personnalités de premier plan et largement représentatif, qui contribue activement à l’établissement de contacts solides avec des business angels et des entreprises de capital-risque pour iCITY. Et grâce à notre Multi Corporate Accelerator paneuropéen avec un scouting actif, nous invitons des start-ups et des talents internationaux prometteurs à rejoindre nos iCITIES. Nous pouvons donc parler d’une situation gagnant-gagnant, et en particulier pour les investisseurs en capital-risque intéressés.

Vous souhaitez exploiter les bâtiments d’une nouvelle manière. Le concept «Digital First», développé par l’entreprise de Facility Management Vebego et ses partenaires, doit permettre une exploitation 100% numérique du bâtiment. Comment se la représenter?
Les iCITIES sont des lieux qui attirent les talents, les encouragent et où les innovations commercialisables et les business cases connaissent un succès plus franc et plus rapide. Les iCITIES sortent des sentiers battus à de nombreux égards, c’est précisément «the third space between home and office». À ce titre, le Digital First joue un rôle central. Et pas seulement au niveau de la santé et des sciences de la vie, mais également dans le concept d’utilisation et d’exploitation. C’est ainsi qu’à Reinach, nous misons entièrement sur une solution d’éclairage intelligente et économe en énergie de la spin-off de l’EPF Zurich LED City, qui connaît un grand succès. Mais ce qu’il faut surtout mentionner c’est le concept d’exploitation numérique global: l’application gère quasiment tous les besoins des membres iCITY, qu’il s’agisse de réservation, facturation, services, contrôle d’accès, signalisation, restauration, mais aussi de «What’s going on today» et de la date de la prochaine fête iCITY. Les iCITIES se concentreront également sur le thème de l’économie circulaire au niveau du mobilier, même si ce dernier entre moins dans le cadre de la numérisation. Il s’agira de prendre en compte le cycle de vie modéré et le plus long possible du mobilier et des matériaux réutilisables impliqués. Sur ce point, nous travaillons avec des partenaires dans le but de créer notre propre gamme circulaire de meubles flexibles iCITY.

Vous ne mettez pas l’accent sur les locataires, comme c’est habituellement le cas, mais sur leurs collaborateurs et collaboratrices et leur besoin d’inspiration, de réseautage, d’échange et d’équilibre entre vie professionnelle et vie privée. Malgré tout, en tant qu’exploitant d’un bien immobilier, il s’agit aussi de louer les surfaces; ce sont bien les locataires et non les collaborateurs et collaboratrices qui paient les loyers. Comment procédez-vous sur le marché?
En partant du principe que des équipes heureuses font la réussite des entreprises et que ces entreprises deviennent à leur tour des locataires heureuses et fidèles des iCITIES. Nous utilisons de nouvelles méthodes pour trouver ces locataires. L’objectif des iCITIES est de créer des écosystèmes harmonisés et fonctionnels, qui puissent être orchestrés. Cela ressemble beaucoup à un orchestre symphonique traditionnel. Ce qui compte, c’est la composition et l’équilibre. En ce qui concerne les start-ups, j’ai déjà évoqué notre Multi Corporate Accelerator, grâce auquel nous trouvons nos membres ou nos locataires via les réseaux sociaux, mais aussi via les écosystèmes de start-ups existants. Nous puisons donc dans d’autres écosystèmes mais utilisons également d’autres réseaux. Sur ce point, notre conseil consultatif joue aussi un rôle central. D’une manière générale, on peut dire que dans notre «go to market», nous utilisons les mêmes outils et les mêmes canaux modernes qui se sont imposés depuis un certain temps déjà avec succès dans d’autres secteurs, mais qui jusque-là étaient clairement ignorés du secteur immobilier.

Andreas Meister est le président du conseil d’administration de Move Consultants SA, qui fait partie de Vebego Holding.

Disruption pour le secteur immobilier: un nouveau foyer pour les entreprises de biotechnologie et des sciences de la vie est en train de voir le jour dans l’agglomération bâloise. Les travaux de construction de l’«Innovation City» (iCITY) devraient débuter au printemps 2022 sur le site de Kägen à Reinach, dans le canton de Bâle-Campagne. L’iCITY de Reinach veut mettre l’accent sur les besoins des collaborateurs et collaboratrices dans un monde du travail hybride et créer, en plus d’un espace à mi-chemin entre le télétravail et le bureau, un climat dans lequel le réseautage, l’inspiration et l’équilibre entre vie professionnelle et vie privée sont une réalité. Par ailleurs, iCITY vise à pallier le manque de laboratoires flexibles et à créer des emplois pour des entreprises agiles, dynamiques et innovantes. Ce projet d’UBS Sima et de Vebego donne naissance, dans la région de Bâle, à des espaces de travail ultramodernes et, avec près de 10 000 m², à la plus grande surface flexible de laboratoire. Une seconde iCITY est prévue dans l’immeuble ALBA à Allschwil, à laquelle Herzog & DeMeuron participent.